Время и местоположение как важные факторы инвестиций в недвижимость

22.03.2013

Как известно, успешность любого объекта жилой или коммерческой недвижимости в основном определяется местом его расположения. Слишком частое сознательное или неосознанное использование термина «местоположение» привело к тому, что значительная часть инвестиций осуществляется практически без внимания к такому важному фактору, как время. Цена выгодно расположенного здания при прочих равных всегда будет выше стоимости площадей, расположенных в менее популярных зонах локального рынка. Однако тенденциям рынка в той или иной степени подвержены все объекты.

Даже соблюдение всех принципов вложений в недвижимость не гарантирует отсутствия убытков. Инвесторы, даже институциональные, теряют значительные средства, так как приобрели недвижимость в тот период, когда рынок находился на пике, но потом продали её в момент, когда прежние цены на рынке агентством  недвижимости уже не поддерживались. Здесь и опыт японских инвесторов в 1980-х, недавний опыт инвесторов и пенсионных фондов.

Так как уровень прибылей в докризисный период каждый год с 1979 до 2011 годов увеличивался, следствием изменений в ставках капитализации стали потери капитала. То есть выбор оптимального времени для покупки недвижимости является основным фактором.

Так когда же наступает подходящее время?

Несмотря на то, что недостатка сведений о показателях рынка недвижимости нет, практически не существует информации, которая сообщала бы об оптимальном сроке для покупки. По умолчанию уменьшить потери капитала помогали экспертные оценки.

Они подходят для оценки объектов на конкретный момент времени. И поскольку в значительной степени зависят от продаж и от ставок капитализации и дисконтирования, оценки покажут, сколько каждый покупатель платит в настоящий момент. Оценка не предсказывает риска потери капитала и может дать ложное чувство защищённости.

Зависимость от оценки и обманчивого чувства защищённости, распространяющегося по всему рынку недвижимости, постепенно привела к масштабной скупке в периоды наибольшего риска потери капитала.

Примером последствий такого риска служит фонд Уолл-стрит, который приобрёл 80% своих объектов в 2007 и 2008 годах. Впоследствии менеджеры должны были понизить их цену более чем на $1,5 млрд. Российский рынок также имеет свою историю потерь, но подсчитать их удастся тогдаф, когда рынок станет более прозрачным.

Таким образом, время, когда инвестор приобретает недвижимость, не менее важно, чем местоположение приобретаемого актива.