Как исчисляется налог с продажи недвижимости

27.10.2014

Лицо, которое владеет недвижимостью менее 3-х лет и решившее ее продать, должно учитывать, что ему придется заплатить налог с продажи недвижимости. На сегодня налог составляет 13 % от суммы прибыли более 1 млн. руб. Несмотря на относительно небольшой процент (13), сумма налога выходит значительной.

Чистая прибыль, от которой считаются налоги с продажи недвижимости физических лиц, вычисляется как разница между ее покупкой и продажей. Кроме того, владелец квартиры должен быть готов к сбору списка документов, рекламе жилья и регулярному показу потенциальным покупателям.

Сколько платить

Разговаривая с риелторами, может сложиться впечатление, что ставка налога на недвижимость всегда равна 13 %. На самом деле это не так. Изучая ст. 224 Налогового Кодекса РФ, становится понятно, что не всегда продажа недвижимости облагается налогом в 13%. Есть случаи, когда ставка меняется:

1. Если лицо, перепродающее квартиру, не является налоговым резидентом РФ, он должен заплатить налог с продажи недвижимости в сумме 30% от прибыли.

2. Если лицо владеет недвижимостью более 3-х лет, оно не подлежит налогообложению.

3. Если лицо владеет недвижимостью менее 3-х лет, и купило его меньше, чем за 1 млн. руб., то ставка будет снижаться на сумму вычитаемых налогов (1млн. руб.).

4. Если лицо, продающее недвижимость, является юридическим, то налог взимается с прибыли (20%) и с НДС (10 %).

Нюансы при подсчете налога с недвижимости

Следует учесть, что понятие «налогового резидента» отличается от «резидента». При расчете налога на недвижимость проверяется, сколько времени за последний год лицо провело на территории РФ. Если оно менее 183 дней, значит, лицо считается налоговым нерезидентом. Гражданство в этом случае значение не имеет.

В случае если продаже подлежит доля недвижимости, то чистая прибыль при подсчете делится на количество собственников. Затем уже каждый собственник оплачивает налог в 13 % от прибыли. Рассмотрим на примере: был куплен земельный участок за 900 тыс. руб. в равных долях двумя лицами. Через год они продали его за 2,5 млн. руб. Казалось бы, прибыль составляет 2,5 млн. руб. минус 900 тыс. руб. равно 1,6 млн. руб.

В данной ситуации можно применить налоговую льготу, так как покупка жилья не превысила 1 млн. руб. Соответственно, сумма прибыли для вычисления налога составляет 2,5 млн. руб. минус льгота 1 млн. руб. равно 1,5 млн. руб. Полученная сумма делится на 2 (2 собственника) и умножается на 13%. Получаем суму, которую необходимо уплатить как налог с продажи земельного участка — 975 тыс. руб.

Продажа строящегося жилья осуществляется по такой же схеме, как готового на вторичном рынке. В налоговый орган для подсчета налога необходимо представить такие документы:

- договор купли-продажи строящейся недвижимости,

- справка, удостоверяющая право собственности более трех лет,

- документ, удостоверяющий оплату за недвижимость в полном объеме (например, расписка),

- декларация о доходах в двух экземплярах.

«Если налог с продажи недвижимости не был уплачен до конца сроков подачи декларации о доходах, представителем федерального контролирующего органа такое лицо будет уведомлено по месту прописки о существующей задолженности. Если она не будет погашена, то к нарушителю налогового законодательства применяются штрафные санкции. Его размер может достигать 20% налогового взноса».