Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником: алгоритм действий

27.10.2014

Торговля недвижимостью без участия риэлтора потребует знания многих законодательных и практических нюансов. Продать жильё самому реально при условии тщательной и планомерной подготовки. В частности, актуальную задачу как продать квартиру с несовершеннолетним собственником получится решить в несколько этапов.

Начальные действия

Главная задача – изучить рынок. Стоит проанализировать схожие предложения. Далее, желательно сделать приблизительную оценку своей квартиры. Может возникнуть необходимость косметического ремонта – товар должен быть представлен «лицом», конкурентоспособен.

Второе – комплект нужной документации. Обязателен подробный план заключения сделки. По ходу придётся найти нотариуса с хорошей репутацией, советника по продаже, обегать госорганы для выяснения суммы сборов за справки, оценку имущества, фиксацию договоров. Кроме бумаг, устанавливающих право владения, технического паспорта и т.п. покупатель иногда требует другие юридические гарантии. Они не обязательны, но дополняют уверенность человека в том, что продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком легитимна.

«Детский» вопрос

Семья хозяина с детьми – обычное явление. Потомки, как правило, прописаны по адресу квартиры либо дома. Часто дети выступают совладельцами по дарственной, приватизационным документам или праву наследования после смерти родителя. Продажа квартиры, вовлекающая интересы несовершеннолетних, требует внимательной оценки ситуации.

• Ребёнок оформлен по адресу, но не как собственник. Если недвижимость приватизирована, то разрешение попечительского совета на сделку не берут. Единственное условие – новая прописка для детей. После отбытия с прежнего места проживания их сразу необходимо регистрировать по другому адресу.

Этим прописка несовершеннолетнего различается с регистрацией взрослого. Лица от 18 лет могут отложить срок оформления в другом жилье. Права ребёнка соблюдаются и по условиям на новом месте жительства. Они не должны быть хуже прежних. Оптимальным будет записать детей по адресу, где уже зафиксировано проживание родителя или опекуна. Перед продажей квартиры хотя бы отец, мать, другой официальный попечитель должен подать бумаги в ЖЕК на себя и ребёнка. С прежнего места взрослый и несовершеннолетний выписываются и регистрируются в другом ЖЕКе. Это гарантия того как продать квартиру с несовершеннолетним собственником быстро и законно.

• Ребёнок – собственник жилья или его части. Проблема часто возникает после приватизации муниципальных квартир семьями. Если недвижимость не приватизирована, то она считается объектом социального найма, не собственностью жильцов. Перед продажей она требует смены статуса – перевода из муниципальной в частную собственность. Прописанные, в т.ч. лица до 18 лет, владеют уже приватизированной квартирой в равных долях. Этот случай требует разрешительной санкции органа опеки на продажу, обмен либо дарение недвижимости. Прежде, чем оформлять соглашение, рекомендуется уведомить городской или районный совет.

Нюансы взаимодействия с попечительским органом

Муниципалитет посещают по месту регистрации взрослого и ребёнка. Специалисты проведут детальную консультацию, укажут список требуемых документов и назовут сроки выдачи разрешения. В некоторых случаях его могут не дать – отказать сразу или после рассмотрения дела на заседании совета. Такие ситуации редки, поэтому не стоит волноваться, если соблюдены условия:

• Новое жильё аналогично прежнему по площади, комфортабельности, району проживания.

• Право собственности детей на вновь купленную квартиру равняется предыдущему. При составлении проекта как продать долю в квартире несовершеннолетнего ребенка ориентируются на квадратуру этой доли. Если новая площадь меньше, то актуальная доля для каждого ребёнка должна вырасти до прежних показателей. К примеру, было 20 квадратов, и размер следующей доли обязан составлять такую же цифру.

• При оформлении купли-продажи написано заявление в орган опеки. Дети с 14 лет идут в муниципалитет вместе со взрослыми и ставят свою подпись на документе. Во время подачи заявления присутствуют оба родителя (муж и жена, даже в разводе) или опекуна. Ребёнку до 14 лет посещать отдел опеки не нужно, достаточно подписей взрослых. Когда заявление примут, специалист отдела назовёт дату выдачи разрешительных бумаг.